Quy định về bàn giao nhà và việc bồi thường khi bàn giao chậm

Thời hạn bàn giao nhà

Cam kết về thời gian bàn giao trong hợp đồng

Điều 124 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020 quy định các vấn đề về bàn giao nhà như sau:

1. 1. Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:

a) Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
c) Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng nhưng trước khi bàn giao phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo phân kỳ đầu tư, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, phù hợp với nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.

1. 2. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với nhà thầu. Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản.

Các điều kiện bắt buộc để căn hộ được bàn giao:

• • Căn hộ đã được nghiệm thu đúng quy định về xây dựng.
  • Căn hộ đảm bảo an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa vào sử dụng.
• Pháp luật không quy định cụ thể thời hạn bàn giao căn hộ. Thời hạn này sẽ được xác định theo hợp đồng đã ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng.
• Nếu chủ đầu tư không phải là người quản lý sử dụng căn hộ, thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho chủ quản lý sau khi đã nghiệm thu công trình xây dựng.
• Thông thường, căn hộ cần được bàn giao đúng hoặc trước thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao, nhưng phải có thông báo về việc này.

Điều kiện bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao

Về các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất:

• Ngoài các trường hợp do chiến tranh, hỏa hoạn, dịch bệnh, thiên tai, thảm họa môi trường, Dự thảo Nghị định đề xuất thêm các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
• Các trường hợp bất khả kháng này phải là các trường hợp không phải do lỗi của người sử dụng đất.
• Trách nhiệm đề xuất các trường hợp bất khả kháng này sẽ được giao cho UBND cấp tỉnh.

Về thời gian gia hạn 24 tháng:

• Thời gian bị ảnh hưởng trực tiếp của các trường hợp bất khả kháng sẽ không tính vào thời gian gia hạn 24 tháng và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian này.
• Quy định cụ thể hơn thời điểm gia hạn 24 tháng đối với trường hợp chậm tiến độ sử dụng đất.
• Bổ sung quy định đối với trường hợp chậm bàn giao đất trên thực địa, thời gian chậm bàn giao đất không tính vào thời gian của tiến độ phải hoàn thành việc đầu tư, xây dựng của dự án

Điều kiện bàn giao nhà

Công trình xây dựng đã được hoàn thành

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản được quy định tại khoản 3 điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

1. 3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

• Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà, công trình cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình theo đúng tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
• Việc bàn giao nhà, công trình phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
• Trong trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô, chủ đầu tư phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình trước khi bàn giao.

Đã thực hiện nghiệm thu và đảm bảo an toàn trong vận hành

• Theo quy định tại Điều 124 Luật Xây dựng 2014 (được bổ sung bởi Luật Xây dựng 2020), việc bàn giao công trình xây dựng phải đảm bảo:

• • Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
  • Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
• Theo Điều 123 Luật Xây dựng 2014, nhà chung cư hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu và đảm bảo yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng.
• Người giám sát thi công xây dựng phải thực hiện nghiệm thu công việc xây dựng trong thời hạn không quá 24 giờ kể từ khi nhận được yêu cầu nghiệm thu từ nhà thầu thi công.
• Khi nhận bàn giao nhà, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu do cơ quan có thẩm quyền cấp. Nếu chủ đầu tư không cung cấp được, thì chưa đảm bảo đầy đủ các quy định pháp luật về nghiệm thu công trình.

Bàn giao đầy đủ giấy tờ, hồ sơ

Danh mục hồ sơ bàn giao nhà chung cư được quy định tại Phụ lục IX ban hành kèm Nghị định 06/2021/NĐ-CP bao gồm: 

• Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

• Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình.

• Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận (có danh mục bản vẽ kèm theo) và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.

• Bản vẽ hoàn công (có danh mục bàn vẽ kèm theo).

• Các kết quả quan trắc, kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình (nếu có) trong quá trình thi công, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu khác có liên quan.

• Hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt vào công trình.

• Quy trình vận hành, khai thác công trình (nếu có); quy trình bảo trì công trình.

• Hồ sơ giải quyết sự cố công trình (nếu có).

• Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng của chủ đầu tư. Phụ lục các tồn tại cần sửa chữa, khắc phục (nếu có).
• Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng (nếu có).

Căn cứ vào các điều khoản trên, người mua cần lưu ý kiểm tra đầy đủ các hồ sơ, tài liệu như: 

Về hồ sơ bàn giao từ nhà thầu thi công cho chủ đầu tư:

• Bản vẽ hoàn công
• Quy trình vận hành, hướng dẫn sử dụng
• Quy trình bảo trì công trình
• Danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ

Về hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư:

• Bản vẽ hoàn công (kèm danh mục)
• Lý lịch thiết bị lắp đặt
• Quy trình vận hành, khai thác, bảo trì công trình
• Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu
• Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe

Quy định về bồi thường khi bàn giao chậm hoặc không đúng cam kết

• Theo Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là khi kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
• Việc chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015. Chủ đầu tư phải:
  • Bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra (bao gồm cả thiệt hại vật chất và tinh thần)
  • Chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng, với mức phạt không giới hạn
  • Chịu thêm khoản tiền phạt theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP

• Để khởi kiện, cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
  • Đơn khởi kiện
  • Chứng cứ, tài liệu chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm
  • Hộ khẩu, chứng minh nhân dân
  • Các hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan
  • Sau đó nộp đơn kiện lên Tòa án có thẩm quyền.