Xung đột phổ biến trong các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Các cơ sở pháp lý liên quan

Các cơ sở pháp lý liên quan đến tranh chấp trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bao gồm:

• Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014
• Luật Nhà ở năm 2014
• Luật Bảo vệ Quyền lợi Người tiêu dùng năm 2010

Những văn bản pháp luật này cung cấp khung pháp lý để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư, cũng như các biện pháp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

Hợp đồng mua bán chung cư

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một giao dịch được thiết lập giữa chủ đầu tư (bên bán) và người mua (chủ hộ/người sử dụng hợp pháp căn hộ). Theo đó, chủ đầu tư sẽ chuyển giao quyền sở hữu căn hộ cho người mua sau khi nhận đủ số tiền theo thỏa thuận.

Chủ đầu tư phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đáp ứng các điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Người mua/chủ hộ được coi là “người tiêu dùng” theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Đối tượng của hợp đồng

Đối tượng của hợp đồng: chính là các căn hộ chung cư cụ thể trong tòa nhà chung cư thương mại thuộc về một dự án xây dựng và kinh doanh nhà chung cư đã được nhà nước cấp phép.

Hiện tại, pháp luật chưa có định nghĩa về căn hộ chung cư nhưng từ định nghĩa nhà chung cư của Luật Nhà ở 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” (Khoản 3 Điều 3)

Có thể hiểu rằng căn hộ chung cư là những diện tích để ở độc lập nằm trong nhà chung cư, thuộc sở hữu riêng của người mua.

Đặc điểm của đối tượng trong hợp đồng

Có thể tóm tắt đặc điểm của đối tượng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:

• Thứ nhất, các căn hộ chung cư là nhà ở được sản xuất hàng loạt trong nền công nghiệp, luôn gắn với một tòa nhà chung cư và một dự án xây dựng, kinh doanh nhà chung cư cụ thể của chủ đầu tư. Những dự án này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và cho phép thực hiện, và chịu sự điều chỉnh của nhiều luật chuyên ngành như Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

• Thứ hai, căn hộ chung cư được pháp luật cho phép đưa vào giao dịch kinh doanh ngay từ khi còn đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng. Đây được coi là “nhà ở hình thành trong tương lai” theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 của Luật Nhà ở 2014 và Khoản 4, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bản chất của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Đặc điểm nổi bật

Về bản chất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, với những đặc điểm nổi bật sau:

• Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường được thiết kế dưới dạng hợp đồng mẫu do bên bán tự soạn thảo. Khi đồng ý giao kết, bên mua phải chấp thuận toàn bộ điều kiện do bên bán đưa ra. Mặc dù cách thức này có thể thuận lợi cho bên bán khi giao dịch những đối tượng tương tự, nhưng có thể bất lợi cho người tiêu dùng vì bên bán có thể sẽ tìm cách hạ thấp trách nhiệm của mình trong các điều khoản hợp đồng.

• Người mua chủ yếu dựa vào thông tin do chủ đầu tư cung cấp và khó có điều kiện để kiểm chứng. Tính bất cân xứng về thông tin là đặc tính cơ bản của loại hợp đồng này, đây cũng là thách thức lớn nhất ảnh hưởng đến kết quả thực hiện hợp đồng.

• Quyền lợi của người mua chung cư phụ thuộc nhiều vào năng lực và uy tín của chủ đầu tư, do đó hợp đồng này mang nhiều rủi ro như chậm tiến độ, chất lượng công trình không đúng cam kết.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng mua bán chung cư là một bộ hợp đồng phức tạp, bao gồm cả hồ sơ pháp lý dự án và bản hợp đồng mua bán căn hộ.

• Hồ sơ pháp lý dự án phải công khai nhiều thông tin về bất động sản như vị trí, quy mô, công năng sử dụng, chất lượng.
• Bản hợp đồng mua bán chỉ quy định các nội dung cơ bản như các bên, mô tả căn hộ, giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ.

Pháp luật đặt ra nhiều ràng buộc đối với chủ đầu tư như phải là doanh nghiệp được cấp phép, công khai thông tin, có bảo lãnh ngân hàng, nhằm hạn chế rủi ro cho người mua.

Các tranh chấp thường gặp

Các tranh chấp điển hình phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chung cư như sau:

Tranh chấp do chủ đầu tư vi phạm pháp luật:

• Cung cấp thông tin gian dối
• Xây dựng không phép
• Vi phạm an toàn phòng cháy
• Người mua không làm được thủ tục sở hữu nhà do
• chủ đầu tư chưa giải chấp dự án khi mở bán

Tranh chấp do chủ đầu tư vi phạm cam kết trong dự án đã được phê duyệt và mở bán:

• Tự ý thay đổi thiết kế hạ tầng, hạng mục công trình để tăng lợi nhuận
• Tự ý bỏ các công trình phúc lợi công cộng để xây thêm cao ốc, trung tâm thương mại
• Tự ý thay đổi cấu trúc và công năng của tòa nhà, thu hẹp diện tích sở hữu chung
• Xây thêm tầng để tăng số lượng căn hộ và diện tích sở hữu riêng

Tranh chấp do chủ đầu tư vi phạm các thỏa thuận ghi trong hợp đồng:

• Bàn giao căn hộ không đúng thời hạn
• Căn hộ không đạt yêu cầu về thiết kế, chất lượng, diện tích, nội thất so với hợp đồng

Điểm chung của các tranh chấp trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

• Các tranh chấp có bản chất là tranh chấp tiêu dùng, phát sinh trong và sau hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi có tranh chấp, người tiêu dùng thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận và chứng minh những thiệt hại của mình do thông tin hạn chế.

• Phần lớn tranh chấp mua bán chung cư mang tính tập thể. Những người mua/chủ hộ/người sử dụng hợp pháp căn hộ trong cùng một dự án thường có những khiếu nại, khởi kiện có tính chất tương tự về mặt pháp lý đối với chủ đầu tư.

Nhìn chung, các tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư thường có đặc điểm là tranh chấp tiêu dùng với thông tin hạn chế, và mang tính tập thể giữa những người mua/chủ hộ trong cùng dự án.

Nguyên nhân chính của các tranh chấp

• Chủ đầu tư (CĐT) vi phạm các nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý của thương nhân kinh doanh bất động sản:
  • Vi phạm các quy định về nghĩa vụ, trách nhiệm của CĐT trong Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 59/2015/NĐ-CP
  • Vi phạm các quy định về “gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản” trong Luật Kinh doanh bất động sản.
  • Vi phạm nghĩa vụ giao hàng đúng đối tượng, chất lượng, thời hạn và giá cả theo quy định của Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010 Khoản 6 Điều 8.
  • Vi phạm các điều cấm trong Luật Nhà ở 2014.
  • Vi phạm quyền được thông tin đầy đủ, chính xác về dự án của người tiêu dùng quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật bảo vệ người tiêu dùng 2010

• Người tiêu dùng không tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý về dự án và không hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng:
  • Chủ yếu dựa vào thông tin quảng cáo do CĐT cung cấp mà không tự tìm hiểu kỹ các hồ sơ pháp lý.
  • Lợi dụng sự cả tin của khách hàng, CĐT có thể đưa ra thông tin không chính xác để thúc đẩy giao dịch.

• Các quy định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư chưa đồng bộ, không phù hợp với thực tiễn, dẫn đến các tiêu chuẩn kỹ thuật do cơ quan chức năng ban hành trái ngược nhau. Điều này tạo cơ hội cho chủ đầu tư lợi dụng các điểm yếu trong quy định để đưa ra các điều khoản giao dịch có lợi cho mình nhưng gây thiệt hại cho người tiêu dùng.

• Có sự mâu thuẫn giữa các thông tư về phương pháp tính diện tích căn hộ, dẫn đến tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư, như vụ kiện giữa người mua và chủ đầu tư Keangnam về việc đo sai, tính cả hộp kĩ thuật vào diện tích căn hộ, trái với Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25 tháng 02 năm 2009.

• Nhiều trường hợp cơ quan quản lý nhà nước chấp thuận các yêu cầu của chủ đầu tư về điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế, công năng tòa nhà mà không kiểm tra sự đồng thuận của người mua, vi phạm nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận và trung thực giữa người bán và người mua.

• Các quyết định thiếu minh bạch của cơ quan quản lý nhà nước đã xâm phạm quyền lợi của người tiêu dùng, vi phạm nghĩa vụ của các cơ quan quản lý nhà nước theo quy định.