Thủ tục và Quy trình mua bán căn hộ chung cư

Giao dịch mua bán chung cư hiện đang rất phổ biến trên thị trường. So với các giao dịch khác, mua bán chung cư có giá trị lớn và liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý phức tạp. Để đảm bảo an toàn và tính pháp lý trong quá trình chuyển nhượng chung cư, người mua cần tìm hiểu kỹ các loại giấy tờ và thủ tục cần thiết.

Bài viết đề cập đến luật mới nhất về quy trình mua bán chung cư chi tiết, bao gồm các bước cần thiết và lưu ý quan trọng. Đồng thời liệt kê danh sách đầy đủ các loại giấy tờ cần thiết cho cả bên mua và bên bán và nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ quy trình và chuẩn bị đầy đủ giấy tờ để đảm bảo giao dịch an toàn và hợp pháp.

Thủ tục và Quy trình mua bán căn hộ chung cư

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng theo luật mới

Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

• Căn cứ theo Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bao gồm các nội dung như giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Các bên có mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng.
• Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực bao gồm:
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc)
  • Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư (bản gốc)
  • Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (nếu đã bàn giao)
  • Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chưa được cấp sổ hồng (bản gốc)
  • Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (bản gốc)
  • Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính của các giấy tờ như CMND, CCCD, hộ chiếu
  • Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
• Văn phòng công chứng có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định.

Bước 2: Kê khai và nộp thuế

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp:

• Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2% (thuế suất)
• Lệ phí trước bạ do bên mua đóng khi nhận sổ đỏ, bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (thường bằng giá chuyển nhượng)
• Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND tỉnh (thành phố) quy định, cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định để tính thuế thu nhập cá nhân.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư
• Hóa đơn VAT các đợt thanh toán (bản photo)
• Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc)
• Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực)

Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư.

Bước 3: Nộp hồ sơ xin xác nhận từ chủ đầu tư

• Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng.
• Hồ sơ này bao gồm: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán (5 bản gốc), hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc), biên bản bàn giao nhà, biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân, giấy tờ chứng minh của bên nhận và bên chuyển nhượng.
• Trong 5 ngày làm việc, chủ đầu tư sẽ xác nhận văn bản chuyển nhượng và giao lại cho bên nhận 2 bản gốc văn bản chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, biên lai nộp thuế, biên bản bàn giao.

Bước 4: Nhận sổ hồng

Sau khi hoàn tất các thủ tục trên, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng theo luật mới

Bước 1: Thỏa thuận ban đầu

• Thỏa thuận mức tiền đặt cọc trước khi xem tình trạng pháp lý của căn hộ.
• Người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ tại Phòng Địa chính phường nơi căn hộ nằm để đảm bảo đủ điều kiện mua bán.
• Thỏa thuận:
  • Mức tiền đặt cọc
  • Thời gian ra Hợp đồng Công chứng và tỷ lệ thanh toán khi công chứng
  • Thời gian bàn giao căn hộ và kiểm tra danh mục đi kèm
  • Ai chịu chi phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân (người bán) và thuế trước bạ (người mua)

Bước 2: Đặt cọc

Sau khi thỏa thuận về các điều khoản ban đầu, bước tiếp theo là tiến hành đặt cọc căn hộ. 

• Việc đặt cọc được thực hiện giữa hai bên (người mua và người bán) và có người làm chứng.
• Để đảm bảo an toàn, hợp đồng đặt cọc nên được làm tại phòng công chứng. Mặc dù sẽ phát sinh một khoản chi phí nhỏ, nhưng điều này giúp người mua tránh được trường hợp căn hộ đã được đặt cọc nhiều lần.
• Khi làm hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng, họ sẽ kiểm tra tính pháp lý của căn hộ trên hệ thống, giúp người mua yên tâm hơn về tình trạng của căn hộ.

Bước 3: Hợp đồng công chứng

Sau khi hoàn tất bước đặt cọc, hai bên tiến hành ký kết hợp đồng công chứng tại phòng công chứng, với các bước sau:

• Hai bên (người mua và người bán) hẹn lịch đến phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán căn hộ theo mẫu sẵn có của phòng công chứng.
• Tại thời điểm ký hợp đồng, bên mua cần thanh toán số tiền theo thỏa thuận trước đó. Bên bán sẽ giao các giấy tờ liên quan cho bên mua, bao gồm:
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng)
  • Tờ khai thuế trước bạ
  • Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có)
  • CMND + Hộ khẩu của bên bán
  • Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình)
  • Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

• Về phía bên mua, họ chỉ cần mang theo CMND + Hộ khẩu của vợ chồng (bản chính và photo).
• Nếu giao dịch là giữa tổ chức, bên mua cần mang thêm giấy phép kinh doanh và con dấu của công ty. Khi công chứng, đại diện pháp luật của công ty cũng phải có mặt.

Bước 4: Khai thuế

Sau khi hoàn thành hợp đồng công chứng, hai bên mua và bán nhà cần tiến hành khai thuế với cơ quan thuế quận trong vòng 10 ngày làm việc. Thường thì việc khai thuế sẽ được hoàn tất trong vòng 7 ngày làm việc nếu đủ các giấy tờ cần thiết.

• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ
• Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
• CMND/CCCD và hộ khẩu của bên mua và bên bán
• Các tờ khai thuế theo mẫu của quận

Một số trường hợp được miễn không phải đóng thuế trước bạ như tặng cho giữa gia đình (cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em). Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân là khi chỉ có 1 căn nhà duy nhất.

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà

Đây là bước cuối cùng để hoàn tất thủ tục sở hữu nhà theo pháp luật. Cần lưu ý rằng, ngay cả khi đã hoàn thành các bước trước đó, người mua vẫn chưa chính thức sở hữu nhà nếu chưa đăng ký và nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
• Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
• CMND/CCCD và hộ khẩu của bên mua
• Tờ khai trước bạ mới
• Các tờ khai đăng ký biến động tài sản theo yêu cầu của các quận

Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan nhà nước sẽ cấp giấy hẹn lấy Giấy chứng nhận quyền sở hữu sau khoảng 3 tuần.

Một số lưu ý khi làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư

• Cơ quan thuế giải quyết việc kê khai thuế thu nhập cá nhân tại chi cục thuế nơi có căn hộ chung cư được mua bán.
• Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân cần bao gồm:
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (bản gốc)
  • Hoá đơn VAT các đợt thanh toán (bản sao)
  • Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc)
  • Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực)
• Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan nhà nước sẽ hẹn khoảng 3 tuần để người mua đến nhận sổ đã được đăng bộ.
• Sau khi hoàn thành hợp đồng công chứng mua bán, trong vòng 7 ngày làm việc, hai bên mua và bán phải đến chi cục thuế để kê khai và nộp thuế. Lưu ý là phải hoàn thành việc kê khai trong vòng 10 ngày làm việc sau khi ký hợp đồng.