Những cơ chế chính sách mới tác động đến thị trường BĐS trong năm 2015 – 2016

1. Bối cảnh khi các văn bản mới được ban hành

Thị trường BĐS là thị trường có sự kết nối với nhiều thành phần khác từ vấn đề đầu tư, tài chính, pháp lý… Do đó những cơ chế chính sách tác động đến thị trường sẽ có rất nhiều, nhưng trong khuôn khổ hội thảo chỉ tập trung vào chính sách có tác động trực tiếp đến thị trường BĐS, đó là 2 luật mới: Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở.

Những văn bản pháp quy mới ban hành thời gian qua trong bối cảnh từ 2008 – 2009 đến đầu năm 2013 là khoảng thời gian vô cùng khó khăn không chỉ với thị trường BĐS mà với cả nền kinh tế vĩ mô, lạm phát tăng, lãi suất ngân hàng, nợ xấu…Thị trường BĐS có những giai đoạn hầu như không có giao dịch, tồn kho rất nhiều, lệch pha cung cầu…

Yêu cầu về cải cách các thủ tục hành chính tạo điều kiện kinh doanh cho doanh nghiệp, tiếp cận với dịch vụ công nhanh chóng của người dân là rất cấp bách. Trong khi đó, một yêu cầu cũng rất bức xúc khác là nhu cầu về mặt quốc tế thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo sự cạnh tranh cho nền kinh tế… Đây cũng là một thuận lợi để những chính sách mới ban hành với nhiều điều kiện cởi mở hơn.

Trong những năm 2008 – 2009 đề xuất cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam vô cùng khó khăn, khi đó Quốc hội chỉ thông qua duy nhất một nghị quyết cũng là nghị quyết thí điểm để cá nhân, tổ chức người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam và cũng chỉ thực hiện thí điểm trong vòng 5 năm. Chính sách rất khó khăn nhưng khi làm luật nhà ở mới năm 2014 để ban hành vào cuối năm, việc thông qua cơ chế cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam trở nên cởi mở, thông thoáng hơn rất nhiều.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS

Ngoài ra, sau quá trình thị trường BĐS trầm lắng, cung vượt cầu và lệch pha cung cầu, nhà ở cao cấp dư thừa còn nhà ở bình dân, NOXH quá thiếu trong khi nhu cầu nhiều… các thành phần tham gia thị trường và các cơ quan quản lý cũng có kinh nghiệm hơn. Chính những khó khăn, vấp váp trong quá trình thực hiện luật nhà ở năm 2005 và luật kinh doanh BĐS 2014 đã giúp các cơ quan quản lý nhà nước có những cách nhìn, cách tiếp cận mới. Vì vậy những chính sách được đưa ra trong các cơ chế, văn bản quy định pháp luật mới đã được cập nhật, điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu của tình hình hiện nay.

2. Nhiều luật mới, quan trọng được ban hành

Trong bối cảnh trên, hàng loạt các văn bản, luật mới được ban hành như: Luật Đất đai 2013; Luật Xây dựng 2014; Luật Nhà ở 2014; Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Luật Đầu tư 2014; Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn trong sản xuất kinh doanh và hỗ trợ giải quyết nợ xấu và Nghị quyết 61/NQ-CP ngày 21/08/2014 về sửa đổi, bổ sung cho nghị quyết 02/NQ-CP…

 Những nội dung mới quan trọng trong các VBQPPL mới:

 Luật Đất đai 2013

 Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2013 bao gồm 14 chương với 212 điều, cơ bản khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Nhìn lại toàn bộ Luật Đất đai 2013, có thể thấy một số đổi mới quan trọng bao gồm:

Quy định giao đất và các bổ sung cụ thể của việc giao đất dự án cho các nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án

Quy định thu hồi đất được quy định rõ ràng chỉ đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, được Thủ tướng Chính phủ chập nhận

Quy định rõ nguyên tắc định giá đất theo mục đích sử dụng, khung giá do Chính phủ ban hành, định kỳ 5 năm 1 lần

Quy định cụ thể về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo công khai minh bạch

Luật Nhà ở 2014

Việt Nam có luật nhà ở đầu tiên vào năm 2005, sau gần 10 năm thực hiện Luật nhà ở có nhiều bất cập, nhiều cơ chế chính sách trong việc phát triển trong luật nhà ở cũng có những bất cập cần phải sửa đổi. Chính vì vậy Luật Nhà ở năm 2014 đã có một số điểm mới:

Thứ nhất là việc thu hẹp phạm vi điều chỉnh, chỉ điều chỉnh việc sở hữu, phát triển, quản lý sử dụng, giao dịch, quản lý Nhà nước về nhà ở. Vấn đề giao dịch nhà ở thương mại sẽ được chuyển sang cho Luật kinh doanh BĐS điều chỉnh. Thứ hai, quy định phát triển nhà phải theo quy hoạch và phải có kế hoạch. Trong Luật Nhà ở cũ không có quy định rõ ràng do đó quy hoạch theo kiểu đánh đố. Chẳng hạn, quy hoạch đến năm 2050 nhưng có khi các dự án đã được triển khai trước đó rất lâu, do tư duy nhiệm kỳ nên nhiều khi các dự án giao rất nhanh, rất nhiều mà không cân đối các nhu cầu, kế hoạch phát triển phần trăm như thế nào, kế hoạch phát triển với từng loại nhà như thế nào, nhà cao cấp ra sao, nhà xã hội, nhà cho công nhân…Vì vậy nhà thương mại bán trả tiền ngay, bán cho các đối tượng có thu nhập có khả năng chi trả thì dư thừa trong khi nhà ở cho những đối tượng khó khăn như nhà cho công nhân, sinh viên, các đối tượng xã hội khác rất thiếu nhất là ở những KĐT có tốc độ phát triển đô thị hóa nhanh như Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, một số khu công nghệ cao…

Thứ ba là mở rộng đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Trong nội dung luật nhà ở mới cũng mở rộng các đối tượng được mua, sử dụng nhà ở tại Việt Nam đặc biệt là các tổ chức, cá nhân nước ngoài, Việt kiều, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nếu trong Luật Nhà ở 2005 có hạn chế là có những Việt kiều chỉ được mua 1 nhà thì luật mới không phân biệt người Việt Nam ở nước ngoài với người trong nước, được mua thoải mái về số lượng, số nhà đều không hạn chế. Quy định mới còn cởi mở hơn ở chỗ, người nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài chỉ cần được cấp visa, đóng dấu nhập cảnh, không cần biết được vào bao nhiêu ngày là được làm thủ tục để mua nhà. Trước đây trong nghị quyết 19, năm 2009 nhà người nước ngoài được mua chỉ là nhà chung cư còn hiện nay họ được mua cả nhà chung cư, nhà đất (hạn chế trong phạm vi nhất định, chẳng hạn trong các dự án chứ chưa mở rộng cho buôn bán tại các khu nhà ở, khu phố cũ).

Thứ tư là mở rộng các đối tượng là người được thụ hưởng chính sách xã hội: trong đó có 1 chương có quy định cụ thể về trách nhiệm, đối tượng đặc biệt là vốn. Ngân hàng chính sách xã hội nắm vai trò chính nhưng các ngân hàng thương mại cũng phải để dành một phần vốn để cho vay như gói 30.000 tỷ hiện đang triển khai theo nghị quyết 02 của chính phủ.

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2014 còn nhiều quy định mới chẳng hạn vấn đề quản lý nhà chung cư, cũng có những quy định rõ, huy động vốn trong phát triển nhà ở; Quy định cụ thể hơn về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở để phù hợp với từng loại giao dịch nhà ở, chuyển quyền sở hữu giữa chủ đầu tư và người mua nhà…

Luật Kinh doanh BĐS 2014

Cũng có những quy định chặt chẽ hơn, mở rộng hơn so với luật cũ.

Thứ nhất là, Luật quy định chặt chẽ hơn về điều kiện kinh doanh BĐS, nâng mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS từ 6 tỷ lên 20 tỷ đồng. Như vậy việc kinh doanh nhỏ lẻ như hộ gia đình cá nhân, các tổ chức không có chức năng kinh doanh BĐS không có nhu cầu thành lập doanh nghiệp sẽ thong bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Nhờ đó, thị trường có sự phân biệt rạch ròi hơn: các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chuyên nghiệp và các nhà đầu tư nhỏ.

Thứ hai là mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho nhà đầu tư nước ngoài để họ có thể tham gia nhiều hơn vào thị trường BĐS Việt Nam. Trước đây, luật không cho phép các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS nước ngoài được thuê BĐS để cho thuê lại, đây là một trong những yêu cầu mà rất nhiều doanh nghiệp BĐS nước ngoài quan tâm. Ví dụ họ được thuê một khách sạn lớn nhưng không được phép sửa sang để cho thuê lại, hoặc họ có một văn phòng, diện tích thuê lại nhưng thong được phép làm siêu thị rồi cho thuê lại… Còn trong luật mới, nhà đầu tư nước ngoài được phép thuê và cho thuê lại BĐS…

Bất động sản 2015 – 2016

Thứ ba là việc quy định bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng trog trường hợp nhà đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ với khách hàng theo đúng cam kết như không bàn giao được nhà, không thể tiếp tục triển khai dự án. Trước đây không có quy định cụ thể, khi tranh chấp xảy ra hai bên có thể kiện ra tòa, đương nhiên, phần thiệt hại vẫn là về phía người mua vì rất khó lấy lại được tiền đã đầu tư, nhiều gia đình gom góp cả đời mới mua được một ngôi nhà, nếu dự án đổ bể, chủ đầu tư bị bắt hoặc bỏ trốn coi như mất trắng. Do đó, nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh sẽ khiến người mua yên tâm hơn, ngân hàng cũng phải xem xét kỹ năng lực, tính khả thi của dự án. Nếu không có ngân hàng bảo lãnh thì phải đầu tư xong mới được bán sản phẩm, không được bán nhà ở hình thành trong tương lai mà phải bán nhà ở đã hình thành. Đây là một quy định rất mới. được nhà đầu tư và người dân rất quan tâm.

Thứ tư là bỏ quy định doanh nghiệp BĐS phải giao dịch qua sàn. Trước đây luật quy định doanh nghiệp có nhà ở phải bán qua sàn. Người dân có nhà bán cũng phải qua sàn. Nhận thấy quy định nhiêu khê, gây thêm khó khăn, tốn thêm kinh phí cho người mua nhà nên quy định này đã bị hủy bỏ. Nhưng hiện nay, thị trường ngày càng chuyên nghiệp, chủ đầu tư không trực tiếp bán hàng mà thuê các sàn giao dịch phân phối, thị trường ngày càng chuyên nghiệp hơn.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS 2014 còn một số điểm mới đáng chú ý khác như: Khách hàng được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Chứng chỉ hành nghề môi giới phải qua sát hạch; bỏ quy định bắt buộc với doanh nghiệp BĐS phải giao dịch qua sàn…

3. Những khó khăn, vướng mắc khi triển khai các VPQPPL mới

Những VBQPPL mới được ban hành đã gỡ bỏ được nhiều khó khăn, bất cập trong thủ tục hành chính, tác động đến tích cực đến thị trường BĐS. Tuy nhiên vẫn còn những điểm vướng mắc trong quá trình triển khai:

Nhiều văn bản mới ban hành người dân chưa quen, do đó khi triển khai thực hiện cần phải có hướng dẫn cụ thể hơn. Ví dụ quy định về bảo lãnh ngân hàng, khi còn là dự thảo rất nhiều người không đồng tình nhưng khi vào thực hiện thì nhiều dự án lại gần như không bị mất phí bảo lãnh, ngân hàng sẵn sàng bảo lãnh hoặc mức phí bảo lãnh rất thấp, có khi chỉ 0,03%. Thậm chí nhiều ngân hàng còn cho vay thì doanh nghiệp sẽ không bị tính phí bảo lãnh.

Thủ tục cho người nước ngoài mua nhà cũng khó khăn như mua thế nào, tiền sẽ chuyển như thế nào…những khó khăn đó sẽ dần được tháo gỡ trong các nghị định.

Hiện nay Luật nhà ở và luật kinh doanh BĐS đã được chính phủ ban hành 5 nghị định mới; nghị định 76, 99, 100, 101. Các nghị định này đều đã có hiệu lực. Riêng nghị định 76 về hướng dẫn luật kinh doanh BĐS đã có hiệu lực từ 1/11 các nghị định còn lại sẽ có hiệu lực vào ngày 10/12. Các thông tư hiện đã trình bày xem xét ký chậm nhất trong tháng 12 các nghị định hướng dẫn sẽ được ban hành. Những khó khăn, cảm nhận vướng mắc sẽ được tháo gỡ và chắc chắn những văn bản mới của cơ quan quản lý nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển chứ không phải là sẽ gây khó khăn thêm.

Với đà phát triển của thị trường BĐS có trên khoảng 10 quý liên tiếp (bắt đầu từ quý II/2013) ghi nhận tăng trưởng trở lại. Ban đầu tăng trưởng thấp, riêng tháng 11/2015 thị trường ghi nhận tăng trưởng chậm đôi chút so với những tháng trước nhưng nói chung BĐS đã có nhịp điệu tăng trưởng liên tục trong các quý. Nếu tình hình kinh tế phát triển, các quy phạm pháp luật tạo điều kiện hơn nữa thì chắc chắn thị trường BĐS năm 2016 sẽ có sự phục hồi mạnh mẽ hơn, có sự phát triển tốt hơn.