Cách soạn thảo hợp đồng mua bán nhà chung cư

Thế nào là hợp đồng mua bán nhà chung cư?

Hợp đồng mua bán nhà chung cư là văn bản thỏa thuận giữa hai bên: bên bán và bên mua, nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư từ bên bán sang bên mua. Hợp đồng này mang tính chất pháp lý, quy định quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên liên quan đến giao dịch mua bán căn hộ.

Theo hợp đồng này, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, và bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền mua đúng thời hạn, địa điểm và phương thức đã thỏa thuận. Hợp đồng mua bán nhà chung cư cần được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Hai bên cần đọc kỹ nội dung hợp đồng trước khi ký và chỉ ký hợp đồng khi đã hiểu rõ và đồng ý với tất cả các điều khoản và nên tham khảo ý kiến của luật sư để đảm bảo tính hợp pháp và đầy đủ của hợp đồng.

Hợp đồng mua bán nhà chung cư gồm những nội dung gì?

Theo quy định tại Điều 123 và 124 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán nhà chung cư phải bao gồm những nội dung chính sau:

1. Thông tin về các bên:

• Họ và tên, địa chỉ, số CMND/CCCD của bên bán và bên mua.
• Tên và địa chỉ của tổ chức đại diện (nếu có).

2. Thông tin về căn hộ chung cư:

• Vị trí, số tầng, toà nhà, diện tích căn hộ (bao gồm diện tích sử dụng và diện tích chung).
• Số phòng, mô tả hiện trạng căn hộ (kết cấu, nội thất, trang thiết bị…).
• Quyền sở hữu: phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung.

3. Giá mua bán:

• Giá bán được thỏa thuận giữa hai bên và ghi rõ trong hợp đồng.
• Trường hợp có quy định của Nhà nước về giá bán, các bên phải tuân thủ theo quy định đó.

4. Phương thức thanh toán:

• Số tiền thanh toán, thời hạn thanh toán cụ thể cho từng đợt thanh toán.
• Phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản ngân hàng…).

5. Thời gian giao nhận nhà:

• Thời gian bàn giao căn hộ từ bên bán sang bên mua.
• Hiện trạng căn hộ khi bàn giao.

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên:

• Quyền và nghĩa vụ của bên bán: bàn giao căn hộ đúng thời hạn, đảm bảo hiện trạng căn hộ theo hợp đồng, bảo hành nhà ở theo quy định.
• Quyền và nghĩa vụ của bên mua: thanh toán tiền mua bán đúng hạn, sử dụng căn hộ đúng mục đích, chấp nhận bàn giao căn hộ theo hiện trạng.

7. Cam kết của các bên:

• Cam kết về tính chính xác, hợp pháp của thông tin trong hợp đồng.
• Cam kết thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của hợp đồng.

8. Các thỏa thuận khác:

• Điều khoản giải quyết tranh chấp.
• Điều khoản về bảo hiểm nhà ở (nếu có).
• Các thỏa thuận khác giữa hai bên.

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng:

• Hợp đồng có hiệu lực từ ngày ký hoặc từ ngày khác theo thỏa thuận của hai bên.

10. Chữ ký và ghi rõ thông tin của các bên:

• Hợp đồng phải được ký bởi cả hai bên.
• Ghi rõ họ và tên, địa chỉ của các bên.
• Trường hợp là tổ chức, phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người đại diện.

Điều kiện của các bên trong giao dịch mua bán nhà chung cư

Điều kiện của bên bán trong hợp đồng mua bán nhà chung cư

• Chủ sở hữu hợp pháp: Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ chung cư hoặc được chủ sở hữu ủy quyền hợp lệ để thực hiện giao dịch.
• Năng lực hành vi dân sự: Bên bán là cá nhân thì phải đủ 18 tuổi và không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Bên bán là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân hợp pháp.
• Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Nếu bên bán chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, họ phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trước đó.

Điều kiện của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà chung cư

• Năng lực hành vi dân sự: Bên mua là cá nhân thì phải đủ 18 tuổi và không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
• Quốc tịch: Bên mua là cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Bên mua phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Ngoài những điều kiện trên, các bên tham gia giao dịch mua bán nhà chung cư còn phải tuân thủ các quy định khác của pháp luật liên quan, ví dụ như quy định về thủ tục đăng ký giao dịch nhà đất, quy định về thuế, phí…

Những lưu ý quan trọng khi soạn thảo hợp đồng mua bán nhà chung cư

Để đảm bảo quyền lợi cho bản thân trong giao dịch mua bán nhà chung cư, bạn cần lưu ý những điểm sau khi soạn thảo hợp đồng:

Thông tin các bên:

• Bên bán:
  • Xác minh thông tin người đại diện ký hợp đồng: đảm bảo người ký có thẩm quyền hợp pháp đại diện cho chủ đầu tư.
  • Kiểm tra tính chính xác của thông tin: tên, địa chỉ, số điện thoại, email,…

• Bên mua:
  • Cung cấp thông tin cá nhân chính xác: CMND/CCCD, hộ khẩu, địa chỉ liên lạc,…
  • Ghi rõ họ tên người mua và người đồng sở hữu (nếu có).

Nội dung hợp đồng mua bán nhà chung cư: 

• Diện tích căn hộ:
  • Phân biệt rõ diện tích tim tường và diện tích thông thủy.
  • Ghi rõ số đo chính xác từng khu vực.

• Trang thiết bị và nội thất:
  • Liệt kê chi tiết các trang thiết bị, nội thất bàn giao: tên, chủng loại, kích thước, hãng sản xuất,…
  • Đối chiếu với phụ lục đính kèm hợp đồng.

• Điều khoản thanh toán:
  • Ghi rõ mốc thời gian thanh toán từng đợt.
  • Xác định phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản,…).
  • Quy định rõ lãi suất hoặc phí phạt thanh toán chậm.

• Thuế phí:
  • Xác định rõ các khoản thuế, phí liên quan (VAT, phí bảo trì, phí quản lý,…).
  • Ghi rõ ai chịu trách nhiệm thanh toán các khoản thuế, phí này.

• Thời hạn giao nhà và sổ hồng:
  • Ghi rõ thời gian bàn giao nhà cụ thể.
  • Quy định rõ trách nhiệm và mức bồi thường nếu chủ đầu tư chậm trễ bàn giao.
  • Xác định thời hạn cấp sổ hồng cho bên mua.

• Bảo hành căn hộ:
  • Ghi rõ thời gian bảo hành cho các hạng mục công trình (cấu trúc, nội thất,…).
  • Quy định rõ trách nhiệm bảo hành của chủ đầu tư.

• Phần diện tích sở hữu riêng, chung:
  • Ghi rõ diện tích phần sở hữu riêng (căn hộ) và phần chung (hành lang, thang máy,…).

• Phụ lục đính kèm:
  • Bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ.
  • Bản nội quy quản lý nhà chung cư.
  • Mặt bằng tầng và mặt bằng chung cư có căn hộ mua bán.

Dịch vụ tư vấn luật sư về hợp đồng mua bán nhà chung cư

Luật sư có thể cung cấp các dịch vụ tư vấn sau đây liên quan đến hợp đồng mua bán bất động sản, đặc biệt là nhà chung cư:

1. Tư vấn về nội dung và điều khoản hợp đồng:

• Giải thích các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán bất động sản.
• Phân tích và đánh giá nội dung, điều khoản hợp đồng do bạn cung cấp.
• Tư vấn bổ sung hoặc điều chỉnh các điều khoản hợp đồng để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của bạn.
• Soạn thảo hợp đồng mua bán bất động sản theo yêu cầu của bạn.

2. Tư vấn về quyền và nghĩa vụ của các bên:

• Giải thích quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua trong hợp đồng mua bán bất động sản.
• Hỗ trợ bạn đàm phán các điều khoản hợp đồng với bên bán để đảm bảo quyền lợi của bạn được thực hiện đầy đủ.
• Tư vấn cách thức thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng.

3. Hỗ trợ giải quyết tranh chấp:

• Nếu xảy ra tranh chấp trong quá trình giao dịch mua bán bất động sản, luật sư sẽ hỗ trợ bạn thu thập bằng chứng, xác định căn cứ pháp lý và đưa ra giải pháp giải quyết tranh chấp phù hợp.
• Luật sư có thể giúp bạn thương lượng với bên bán để giải quyết tranh chấp một cách hòa bình.
• Nếu cần thiết, luật sư sẽ thay mặt bạn khởi kiện và tham gia tố tụng trước tòa án để bảo vệ quyền lợi của bạn.

4. Tư vấn pháp lý các vấn đề liên quan khác:

• Tư vấn về thủ tục đăng ký giao dịch bất động sản.
• Tư vấn về thuế, phí liên quan đến giao dịch mua bán bất động sản.
• Tư vấn về các vấn đề pháp lý khác liên quan đến bất động sản.

Tóm lại, nên tìm kiếm luật sư có chuyên môn về lĩnh vực luật dân sự, đặc biệt là luật về giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, có thể tham khảo ý kiến của người thân, bạn bè hoặc các tổ chức uy tín để giới thiệu luật sư uy tín và hãy trao đổi kỹ lưỡng với luật sư về nhu cầu tư vấn của bạn và lựa chọn luật sư phù hợp.