Sự khởi sắc trong thị trường bất động sản phía nam nửa cuối năm nay

Sự đổi mới trong Luật Đất đai

Mới đây, có sự đổi mới được ghi nhận trong các bộ luật như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 (Điều 200 và Điều 210). Các luật này đồng thời có thời hạn bắt đầu từ 1/8/2024 và tác động đến thị trường bất động sản, đặc biệt là giao dịch căn hộ chung cư.

Luật Đất đai 2024

Một trong số những điểm nổi bật được nhắc đến như là việc bãi bỏ khung giá đất. Thay vì khung giá đất như trước đây, UBND các tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất riêng và cập nhật hàng năm, đảm bảo giá đất sát với thực tế thị trường hơn. Bên cạnh đó, sổ đỏ, sổ hồng được thống nhất gọi chung là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Đáng nói, sự thay đổi bổ sung trong khoản 10 Điều 255 Luật Đất đai mang đến nhiều tác động. Cụ thể, luật quy định:

“Các dự án đầu tư thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13, pháp luật có liên quan và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà chưa được giao đất, cho thuê đất thì được tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo trong trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định của Luật này nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Dự án đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày 01 tháng 8 năm 2024.

b) Dự án mà nhà đầu tư đã nộp hồ sơ hợp lệ để thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 và đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01 tháng 01 năm 2025.

Việc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư đối với dự án quy định tại điểm này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ”.

Thông qua sự đổi mới trên, các điều kiện giao đất, cho thuê đất được làm rõ hơn, đặc biệt là đối với các dự án đã được lựa chọn nhà đầu tư trước ngày luật có hiệu lực.

Ngoài ra, việc kiểm kê đất đai cũng được thắt chặt, thời gian thực hiện kiểm kê bắt đầu từ 1/8 – thời điểm các điều luật mới có hiệu lực thi hành. Việc kiểm kê gồm 2 nội dung:

• Thứ nhất, kiểm kê diện tích các loại đất và đối tượng đang quản lý, sử dụng.
• Thứ hai, quản lý, sử dụng đất sân golf, sân bay; khu vực sạt lở, bồi đắp và đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường…

Công tác kiểm kê đất nghiêm túc nhằm bảo đảm tính khách quan, trung thực, phản ánh chính xác thông tin về quỹ đất và tình hình sử dụng đất.

Nghị định 88/2024

Bên cạnh những quy định chung, Nghị định 88/2024 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất cũng có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8. Nghị định này cho phép Ủy ban Nhân dân các tỉnh linh hoạt quyết định cách thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất, dựa trên tình hình thực tế của địa phương.

Cụ thể, mỗi tỉnh có thể tự quyết định tỉ lệ đổi đất, nhà ở để bồi thường cho người dân. Điều này có nghĩa là, tùy thuộc vào nguồn đất, nhà ở sẵn có và tình hình phát triển của từng địa phương, người dân có thể được chọn nhận đất hoặc nhà ở khác để thay thế cho phần đất bị thu hồi. Tuy nhiên, loại đất hoặc nhà ở được bồi thường có thể khác với loại đất ban đầu của người dân.

Tác động đến thị trường bất động sản

Tác động của Luật Đất đai

Những thay đổi trong các điều luật trên mang đến tác động đáng kể đến thị trường bất động sản, tạo nên ảnh hưởng tích cực cho cả doanh nghiệp và người tiêu dùng, thậm chí cả nhà đầu tư nước ngoài hay cá nhân Việt Nam ở nước ngoài.

Việc công khai bảng giá đất do UBND cấp tỉnh thực hiện sẽ giúp tăng tính minh bạch trong việc định giá đất, giảm thiểu tình trạng chênh lệch lớn giữa giá đất thực tế và giá đất được công bố. Đồng thời, tính linh hoạt được nâng cao, phản ánh chính xác hơn biến động của thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao dịch đất đai.

Những thay đổi trên được kỳ vọng sẽ tăng tính ổn định của thị trường. Việc có một cơ sở pháp lý rõ ràng và minh bạch về giá đất sẽ giúp ổn định thị trường bất động sản, giảm thiểu tình trạng sốt đất ảo.

Công tác kiểm kê quỹ đất định kỳ sẽ giúp các cơ quan quản lý có cái nhìn tổng quan và chính xác về quỹ đất, từ đó đưa ra các quyết định quy hoạch và quản lý đất đai hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, việc kiểm soát chặt chẽ thông tin về đất đai sẽ làm giảm đi cơ hội đầu cơ đất trái phép, góp phần ổn định thị trường. Sự tăng cường trong công tác quản lý đất đau còn góp phần trợ giúp các cơ quan chức năng phát hiện và xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, bảo vệ quyền lợi của Nhà nước và người dân.

Đứng trước những biến động của thị trường bất động sản, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận định rằng sự thay đổi trong luật đất đai và các luật liên quan sẽ tạo ra một làn sóng mới cho thị trường bất động sản. Các quy định rõ ràng và minh bạch hơn sẽ giúp các dự án, đặc biệt là những dự án đang gặp khó khăn, có cơ hội được tiếp tục triển khai. Tuy nhiên, ông cũng cho rằng các vấn đề tồn tại từ trước sẽ không thể giải quyết hoàn toàn trong một sớm một chiều.

Tác động của Nghị định 88/2024

Sự thay đổi trong Nghị định 88/2024 cho phép UBND các tỉnh tự quyết định cách thức bồi thường sẽ giúp việc giải quyết các vụ việc thu hồi đất diễn ra nhanh chóng và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Đồng thời, việc bồi thường bằng đất hoặc nhà ở sẽ đảm bảo quyền lợi của người dân, giúp người dân bị thu hồi đất có nơi ở ổn định, giảm thiểu thiệt hại.

Tùy thuộc vào cách thức bồi thường cụ thể, giá đất tại các khu vực bị thu hồi đất có thể bị ảnh hưởng. Nếu người dân được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở có vị trí tốt, giá đất tại khu vực đó có thể tăng lên.

Sự biến động trong giao dịch căn hộ chung cư ở hai đô thị lớn

Sự phục hồi mạnh mẽ của vùng đất thủ đô

Bên cạnh những thay đổi tích cực của các điều luật mới, Hà Nội đang chứng kiến những tín hiệu phục hồi đáng chú ý.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, quý II/2024 chứng kiến sự tăng mạnh trong nguồn cung bất động sản. Cụ thể, quý II ghi nhận nguồn cung căn hộ chung cư tăng gấp 4 lần so với quý trước, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Tính chung trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội ghi nhận gần 10.850 căn, mức cao nhất kể từ năm 2020 đến nay.

Song song với việc tăng nguồn cung, lượng căn hộ bán được cũng có sự tiến triển rõ rệt, cho thấy nhu cầu của người mua nhà đang được phục hồi. Chỉ riêng quý II đã ghi nhận số căn bán đạt 10.170 căn, gấp 5 lần quý I, thậm chí vượt mức ghi nhận trong cả năm 2023.

Cũng trong 6 tháng đầu năm, giá sơ cấp quý II tăng 6,5% so với quý trước và tăng gần 25% theo năm. Giá thứ cấp tăng 5% theo quý và 22% theo năm. Giá nhà riêng, biệt thự, nhà phố và đặc biệt là chung cư đều tăng mạnh, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp.

Những tín hiệu trên đã cho thấy sự phục hồi của thủ đô Hà Hội khi nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng, đặc biệt là đối với những người trẻ tuổi và các gia đình trẻ. Bên cạnh đó, sự tạo điều kiện thuận lợi của Nhà nước về tín dụng đã trở thành niềm động lực to lớn cho thị trường bất động sản. Theo đó, các nhà đầu tư lớn đã và đang rót vốn vào thị trường bất động sản Hà Nội, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường.

Tín hiệu tích cực của Thành phố Hồ Chí Minh

Không vội vã như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh có những bước chuyển mình chậm rãi. Nguồn cung căn hộ chung cư mới giảm so với cùng kỳ, đặc biệt là phân khúc giá rẻ, dẫn đến tình trạng khan hiếm hàng. Trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư chỉ bằng 40% so với cùng kỳ năm trước. Điều này khiến giá cả có xu hướng tăng ổn định, đặc biệt là ở các dự án có vị trí tốt, tiện ích đầy đủ. Nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng đang ngày càng khan hiếm tại TP Hồ Chí Minh, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024. Tuy vậy, nhưng nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp và cao cấp. Điều này cho thấy thị trường đang dần phục hồi và có sự ổn định.

Do nguồn cung căn hộ chung cư hạn chế, giá cả nhà thấp tầng xây sẵn có xu hướng tăng cao, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm. Dự kiến giá nhà thấp tầng sẽ tăng 20% theo năm trên thị trường sơ cấp và tăng 4% theo năm trên thị trường thứ cấp trong năm 2024.

Các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2024 sẽ có nhiều biến động. Cụ thể, nguồn cung căn hộ cao cấp và đất nền sẽ tăng nhẹ, nhưng nhu cầu nhà ở sẽ phục hồi chậm hơn. Bà Trang Lê từ JLL Việt Nam cho rằng người mua đang có xu hướng xuống tiền trước khi giá cả tăng mạnh do ảnh hưởng của các luật mới.

Bên cạnh đó, ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược tại Property Guru Việt Nam nhận định, khả năng giá địa ốc sẽ tăng cao sau khi các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực.

Có thể thấy, các suy luận đều đi đến nhận định chung rằng giá cả bất động sản có chiều hướng tăng trong thời gian sắp tới, đặc biệt là ở các phân khúc cao cấp và các dự án có vị trí đắc địa. Theo đó, nguồn cung sẽ đa dạng hơn, các chủ đầu tư sẽ tập trung vào phát triển các sản phẩm có chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Sự thay đổi và điều chỉnh của các điều luật và chính sách mới sẽ giúp thị trường bất động sản ổn định hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho cả doanh nghiệp và người tiêu dùng.

Căn hộ chung cư tiếp tục tăng giá – Tín hiệu tích cực cho các đô thị vệ tinh

Bất động sản vùng ven

Bên cạnh các đô thị lớn, sự tiến triển cũng được dự đoán xảy ra ở các đô thị vùng ven. Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung trong nửa cuối năm 2024 sẽ tiếp tục được cải thiện, ước tính tăng khoảng 20% so với 6 tháng đầu năm 2024.

Phần lớn những dự án được dự kiến mở bán rơi vào vùng ven thành phố và các đô thị vệ tinh của Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh. Nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với nửa đầu năm.

Theo VARS dự báo, lượng giao dịch dự kiến sẽ tăng khoảng 20% so với nửa đầu năm. Trong đó, loại hình căn hộ chung cư vẫn chiếm phần lớn.

Long An – Tiềm năng vượt trội để phát triển căn hộ chung cư

Bên cạnh các vùng ven, sự phát triển mạnh mẽ cũng được ghi nhận tại đô thị vệ tinh của Tp.Hồ Chí Minh – điển hình là Long An. Trong khoảng 5 năm trở lại đây, giá đất tại thị trường Long An tăng gấp đôi, gấp ba so với giai đoạn 2015-2019. Đặc biệt, giá bất động sản tại các huyện Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc,… những vùng nằm giáp ranh TP.HCM đang có chiều hướng tăng nhanh.

UBND tỉnh Long An cho biết, dự kiến tổng nhu cầu vốn để phát triển hạ tầng tại địa bàn giai đoạn 2021-2030 là khoảng 13.000 tỷ đồng.

Với những lợi thế về hạ tầng, kinh tế và dân số, Long An đang trở thành một địa điểm đầu tư bất động sản đầy tiềm năng. Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, những yếu tố này đã thu hút sự quan tâm của các “ông lớn” địa ốc và tạo ra một thị trường bất động sản sôi động tại địa phương.

Sự tăng trưởng của lượng giao dịch cho thấy thị trường bất động sản đang dần phục hồi và nhu cầu của người mua đang dần trở lại. Các chuyên gia dự báo giá cả sẽ tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn. Đất nền được dự đoán sẽ “hồi sinh” và trở thành kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là đất đấu giá và đất ở những khu vực có hạ tầng tốt. Phân khúc nhà ở xã hội cũng được kỳ vọng sẽ có nhiều chuyển biến tích cực nhờ các chính sách hỗ trợ mới.

Cơ hội vàng cho nhà đầu tư

Thông qua những thay đổi trong các điều khoản luật có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024, việc phục hồi trở lại nguồn cung căn hộ là hoàn toàn trong dự kiến. Sẽ phải mất một thời gian để luật “ngấm” và thị trường đi vào quỹ đạo. Do đó, Chuyên gia kinh tế – Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa khuyến nghị các nhà đầu tư nên bắt đầu đầu tư vào phân khúc nhà ở, chung cư ngay từ bây giờ để có được mức giá tốt hơn trong tương lai.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nửa cuối năm nay, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn đầu về thanh khoản so với đất nền, nhà phố hay bất động sản nghỉ dưỡng và khó có sự giảm sút trong thời gian tới.

Nhìn chung, sự thay đổi về mặt chính sách cho thấy Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhu cầu nhà ở lần lượt tăng ở các đô thị lớn và đô thị vệ tinh cũng cho thấy sự trở lại của khách hàng và mối quan tâm đối với các dự án căn hộ chung cư.

Hơn nữa, các đô thị vệ tinh cũng cho thấy tiềm năng vượt bậc, đặc biệt là Long An với các huyện giáp với Tp.Hồ Chí Minh. Những tín hiệu trên khuyến khích các nhà đầu tư quay trở lại với các dự án căn hộ khi khả năng sinh lời được dự đoán là vô cùng to lớn.